Nagyon röviden a válasz: azért, mert az ingatlanos jutalékát az üzletben részt vevő felek fizetik meg és ez a plusz kiadás hátráltatja az eladást!
Ez így elsőre kicsit furcsán hangzik, mert az ingatlanosokkal mindig a tulajdonos áll szerződésben és technikailag valóban ő fizeti ki a számlát. A baj csak az, hogy ez a 3-6 % jutalék az, ami miatt az esetek döntő többségében nem jön létre az üzlet, ugyanis van az az ár, aminél a tulajdonos nem hajlandó lejjebb menni, mert neki a jutalék megfizetése után maradnia kell egy már előre meghatározott összegnek, vevőnél pedig szintén van egy olyan ár, aminél nem tud, vagy az adott ingatlan paraméterei miatt nem is akar feljebb menni. Gond csak akkor van, amikor a kettő nem találkozik. Ilyen esetekben az ingatlanos (akinek érdeke pont az eladás lenne) miatt nem tudnak a felek megállapodni, hiszen ott van még az a 3-6 százalék, amit ki kell neki fizetni! Furcsa módon általában ennyi szokott lenni a különbség a vevő és az eladó között...
Miért jobb magánúton értékesíteni az ingatlant és miért jobb magánszemélytől vásárolni?
Mert ez a 3-6 %-os jutaléktétel az, ami az alkuban ingatlanos nélkül nem játszik szerepet! Azaz, a vevő nem vesz drágábban, eladó pedig nem ad el olcsóbban, hanem mindenki a neki megfelelő összeget adja/kapja az ingatlanért. Ez kell a sikeres üzlethez!
Egy konkrét, 20 M Ft-os ingatlan esetében ez a tétel 600.000.- Ft-tól 1.200.000.- Ft-ig terjed. Ingatlanosok előszeretettel veszik fel az ingatlant ennyivel magasabb áron csak azért, hogy a megbízási szerződést meg tudják kötni, azaz a példában szereplő lakás rögtön 20.6 M Ft- 21.2 M Ft-os áron kerül piacra.
Ennek az a hátránya, hogy a vevők látva a piacinál magasabb árat, nem fognak rá jelentkezni. 2-3 hónappal később az ingatlanos meggyőzi a tulajdonost, hogy nagyon magas az ár, ezért lejjebb kell vinni és csökkentenek a rátett jutalék összegének feléig (20.3 M -20.6 M Ft). Ekkor már talán van rá egy kis mozgás, de nem sok, ezért 2-3 hónappal később még lejjebb viszi az ingatlanos az ingatlan árát, a kiindulási árra, azaz a 20 M Ft-ra!
Ilyen árnál már elkezdenek jönni a vevők (mert ez az ingatlan valós ára) és tesznek is rá ajánlatot, de csak 19 M Ft-ért, hiszen őket az ingatlanos eredeti, magasabb ára nem érdekli, a piaci árakat viszont már nagyon jól ismerik. A 19 M Ft-ból lejön a jutalék és marad az eladónak 18.430.000.- Ft és 17.860.000.- Ft közötti összeg úgy, hogy ő 19 M Ft-ot akart az ingatlan eladása után a kezébe kapni! Ön szerint meg tudnak állapodni?
Hónapokat veszítettünk és üzlet sem lett belőle...!
Hacsak a vevő nem megy feljebb és egészíti ki a vételárat addig az összegig, amiből kifizetve az ingatlanost eladónak a 19 M Ft megmarad. Ez keresleti piacon - azaz, amikor több vevő van, mint eladó ingatlan - még működhet is. (Hozzáteszem, ilyen piaci körülmények között szaporodtak el nálunk az ingatlanközvetítő irodák). De most? Amikor több az eladó ingatlan, mint ahány vevő van? Minden vevő a rendelkezésére álló összegből akarja a lehető legszebb/legjobb/legnagyobb ingatlant megvásárolni! Ön szerint elkezdenek ilyen piaci körülmények között egymást előzgetve rálicitálni egy lakásra??? 10 évvel ezelőtt, DE NEM MOST!
Mi a végeredménye tehát a fenti példának? Az, hogy a felek nem tudtak megállapodni. És ez az ingatlanosokon keresztül történő értékesítés legalapvetőbb példája! Vevő megy, tulajdonos mutat, ingatlanos néz és nincs megállapodás!
És mit szólt volna az eladónk ha magánúton, 20 M Ft-os irányáron hirdetve kapott volna egy 19 M Ft-os ajánlatot? Maximum egy nap gondolkodás után elfogadta volna! Ráadásul hónapokat megspórol az eladással, hiszen az ingatlanosnál hónapok mentek el azzal, hogy a magasabbra tett irányárat lecsökkentse valahogy!
Összegezve az ingatlanoson keresztül történő értékesítés hátrányait:
-ingatlanossal lassabb az értékesítés, mert magasabb árról indulunk,
-nehézkesebb, mert nem tudunk kellően rugalmasak lenni,
-és drága, mert túl sok pénzt kérnek el megmagyarázhatatlanul kevés munkáért!
És mik a saját értékesítés előnyei?
-ha tudunk engedni az árból (mivel nincs jutalék, tudunk!) gyors értékesítés!
-mivel nincs jutalék, vevőnek alacsonyabb, eladónak magasabb ár!
Jó tanács: HIRDESSÜK az ingatlant úgy, ahogy az ingatlanosok hirdetik, a rendelkezésünkre álló lehetőségeket kihasználva és adjuk el saját magunk!
www.ingatlanosnelkul.hu
